ALOS Future Building | Quando una scelta sbagliata compromette il valore di un investimento

Un errore di progettazione non si misura soltanto nel costo necessario per correggerlo. Il suo impatto può estendersi all’intero processo realizzativo, modificando programmi, assorbendo risorse e compromettendo gli equilibri economici di un investimento immobiliare.

Nel settore delle costruzioni ogni decisione produce conseguenze. Una soluzione tecnica non sufficientemente approfondita, un’interferenza impiantistica non individuata o una valutazione incompleta delle condizioni di un edificio possono trasformarsi in problemi ben più complessi durante l’esecuzione.

Ed è proprio quando il cantiere è già avviato che correggere un errore diventa generalmente più oneroso.

Il costo nascosto delle decisioni tardive

Immaginiamo un intervento di riqualificazione di un edificio direzionale.

Durante la progettazione viene definita una nuova distribuzione degli ambienti, vengono dimensionati gli impianti e viene predisposto il programma dei lavori.

Una volta avviate le attività emerge però che alcuni percorsi impiantistici interferiscono con elementi strutturali esistenti.

La conseguenza non è necessariamente una semplice modifica del tracciato.

Potrebbe essere necessario rivedere parte del progetto, individuare soluzioni alternative, modificare gli ordini dei materiali e riorganizzare le lavorazioni già programmate.

Nel frattempo alcune squadre potrebbero essere costrette a interrompere le attività, mentre altre lavorazioni potrebbero subire uno slittamento.

Un problema apparentemente circoscritto rischia così di coinvolgere l’intera organizzazione del cantiere.

Il costo di un errore non coincide quindi soltanto con quello della sua correzione, ma comprende tutte le conseguenze che produce sul processo.

Quando il tempo diventa una perdita economica

Il tempo rappresenta una delle variabili più importanti di qualsiasi operazione immobiliare.

Un ritardo nella consegna di un edificio può comportare il prolungamento dei costi di gestione del cantiere, maggiori oneri organizzativi e, in determinate circostanze, il differimento della disponibilità dell’immobile.

Per un investitore questo può significare posticipare l’avvio di un’attività, ritardare la commercializzazione degli spazi o rinviare la produzione di reddito prevista.

Anche una variante relativamente contenuta può quindi generare conseguenze economiche superiori al valore delle opere aggiuntive.

Il problema diventa ancora più significativo quando le modifiche interessano lavorazioni collegate tra loro.

Una decisione tardiva può coinvolgere contemporaneamente strutture, impianti, finiture e forniture, rendendo necessaria una revisione dell’intero programma operativo.

Il progetto deve essere costruibile, non soltanto corretto sulla carta

Una delle questioni più importanti riguarda il rapporto tra progettazione ed esecuzione.

Un progetto può essere tecnicamente valido e rispettare i requisiti normativi, ma presentare difficoltà operative che ne rendono complessa o costosa la realizzazione.

La possibilità di accedere agli spazi, movimentare i materiali, organizzare le lavorazioni e coordinare le diverse specializzazioni deve essere valutata con attenzione già nelle fasi preliminari.

Questo principio è alla base della Constructability Review, un’attività di verifica attraverso la quale le soluzioni progettuali vengono analizzate anche rispetto alla loro concreta realizzabilità.

Non significa sostituirsi ai progettisti, ma integrare le loro competenze con l’esperienza di chi conosce direttamente i processi costruttivi.

Un confronto anticipato tra progettazione e realizzazione può consentire di individuare interferenze, difficoltà di accesso, sequenze operative inefficienti e possibili criticità prima che queste si trasformino in costi aggiuntivi.

Il valore dell’esperienza maturata sul campo

Per ALOS questo tema assume un significato particolare.

Oltre sessant’anni di esperienza nel settore delle costruzioni rappresentano un patrimonio di conoscenze che non riguarda soltanto le tecniche esecutive, ma anche l’organizzazione del lavoro, il comportamento dei materiali, le interferenze tra lavorazioni e le difficoltà che possono emergere durante un intervento.

È proprio questa conoscenza operativa che vogliamo valorizzare nel percorso di sviluppo di ALOS Future Building.

L’esperienza di cantiere deve diventare uno strumento di supporto alle decisioni, contribuendo a migliorare il dialogo tra proprietà, progettisti, professionisti e imprese specialistiche.

Un progetto ben gestito non è quello nel quale non si verificano mai imprevisti, ma quello nel quale le criticità vengono individuate tempestivamente, affrontate con metodo e governate prima che compromettano gli obiettivi dell’investimento.

Prevenire costa meno che correggere?

In molti casi sì, ma la risposta richiede un’attenta valutazione.

Non tutte le verifiche preventive sono economicamente giustificate e non tutti i rischi possono essere eliminati.

Il principio fondamentale consiste nell’individuare le attività di controllo capaci di ridurre in maniera significativa la probabilità e l’impatto degli errori.

Rilievi accurati, verifiche delle condizioni esistenti, coordinamento interdisciplinare, analisi delle interferenze e valutazione delle sequenze costruttive possono rappresentare investimenti relativamente contenuti rispetto alle conseguenze di una criticità scoperta durante l’esecuzione.

È necessario distinguere inoltre gli errori progettuali veri e propri dalle varianti richieste dal Cliente, dalle condizioni impreviste e dalle modifiche rese necessarie da circostanze sopravvenute.

Le cause sono differenti e richiedono strumenti di gestione altrettanto differenti.

Ciò che non cambia è la necessità di mantenere una visione complessiva dell’intervento.

Dalla gestione degli imprevisti alla cultura della prevenzione

Il futuro del Project Management non può essere rappresentato esclusivamente dalla capacità di risolvere problemi.

Deve fondarsi sempre più sulla capacità di prevenirli.

Questo richiede un’organizzazione nella quale le informazioni siano condivise, le responsabilità chiaramente individuate e le decisioni tecniche valutate anche rispetto alle conseguenze economiche e temporali.

Significa superare una gestione frammentata, nella quale ogni soggetto osserva soltanto la propria parte del progetto, per sviluppare un approccio capace di considerare l’opera nella sua interezza.

La vera efficienza non consiste nel lavorare più velocemente a qualsiasi costo.

Consiste nel ridurre le attività inutili, limitare le rilavorazioni, migliorare il coordinamento e utilizzare correttamente le risorse disponibili.

ALOS Future Building: costruire valore attraverso le decisioni

L’evoluzione di ALOS verso un modello sempre più orientato al Development & Project Management nasce anche da questa consapevolezza.

La conoscenza delle costruzioni non deve rappresentare soltanto una competenza esecutiva, ma diventare parte integrante della pianificazione, del controllo e della gestione degli investimenti immobiliari.

Il nostro obiettivo è mettere l’esperienza maturata sul campo al servizio di un processo decisionale più consapevole, nel quale progettazione, organizzazione e realizzazione dialoghino fin dalle prime fasi.

Perché il valore di un investimento non dipende soltanto da quanto si spende per realizzarlo, ma anche da quanto si riesce a evitare di sprecare.

Un errore corretto in cantiere ha un costo. Un errore individuato prima può rappresentare un investimento salvaguardato.

ALOS Future Building

Costruiamo valore ogni giorno.